Må jeg udleje et værelse skattefrit som studerende?

Drømmer du om at få lidt flere kroner mellem hænderne – uden at skulle tage endnu et caféjob ved siden af studiet? Så har du måske allerede overvejet at leje et værelse ud i din lejlighed eller dit kollegieværelse. Og ja, det kan faktisk lade sig gøre at gøre det helt skattefrit – hvis du altså kender reglerne.

Men hvornår går Skattestyrelsen fra at klappe dig på skulderen til at kræve sin del af huslejen? Kan du udleje, hvis du bor til leje, hvis du er andelshaver – eller kun hvis du ejer? Og hvad betyder det for din SU, boligstøtte og lejelovens finurligheder?

I denne guide fra Studentergaver.dk tager vi dig i hånden og gennemgår:

Hvornår og hvordan du kan udleje et værelse skattefrit
Praktiske step-by-step-råd til beregning og indberetning
De juridiske faldgruber, der kan ramme studerende på både SU og budget

Med andre ord: Alt det, du ville ønske, din studievejleder eller bankrådgiver havde fortalt dig. Så bryg en kop kaffe, og læs videre – din kommende lejeindtægt venter måske lige rundt om hjørnet.

Indholdsfortegnelse

Hvornår kan du udleje et værelse skattefrit?

At udleje et værelse som studerende kan være en let måde at få lidt ekstra indtægt på – og indtægten kan som udgangspunkt være skattefri. Nedenfor finder du de vigtigste pejlemærker for, hvornår, hvordan og hvorfor lejeindtægten er skattefri, samt hvornår du i stedet skal til lommerne hos Skattestyrelsen.

Bundfradraget – Nøglen til skattefrihed

Skattestyrelsen fastsætter hvert år et bundfradrag, som dine samlede lejeindtægter fra værelser i din egen helårsbolig skal holdes under, for at du kan slippe helt for skat.
I 2024 er bundfradraget 30.500 kr. (gælder både ejer-, andels- og lejebolig). Beløbet reguleres årligt, så tjek altid den nyeste sats på skat.dk.
Du må gerne udleje flere værelser – det er den samlede leje (inkl. a conto-forbrug og eventuel betaling for møbler), der tæller med i puljen.
Overstiger indtægten bundfradraget, bliver den overskydende del skattepligtig, medmindre du vælger den mere detaljerede regnskabsmetode (forklares i næste afsnit af artiklen).

Hvilke boligtyper er omfattet?

Bundfradragsreglerne gælder, hvis du selv bor i boligen som din helårsbolig, uanset om du er:

Ejer af en lejlighed, et rækkehus eller et parcelhus.
Andelshaver.
Lejer (du må dog ikke opkræve mere i husleje, end du selv betaler til udlejer, medmindre huslejen er reguleret efter lejelovens regler).

Værelse vs. Hele boligen – Hvad er forskellen?

Udlejning af værelse: Du bor fortsat selv i boligen og lejer blot et (eller flere) værelser ud. Det er denne situation, hvor bundfradraget kan give skattefrihed.
Udlejning af hele boligen midlertidigt (fx mens du er på ferie eller praktikophold): Her gælder separate korttids-regler. Bundfradraget er typisk lavere, og indtægten kan blive skattepligtig hurtigere.
Gentagen korttidsudlejning via platforme som Airbnb: Ses af Skattestyrelsen som erhvervsmæssig aktivitet, hvis omfanget er stort. Her skal du som oftest betale skat fra første krone over det særlige – og lavere – korttids-bundfradrag.

Hvornår bliver lejeindtægten skattepligtig?

Når den samlede indtægt i kalenderåret overstiger bundfradraget (30.500 kr. i 2024).
Hvis du ikke selv har helårsboligen som din primære bopæl i hele lejeperioden.
Hvis du udlejer hele boligen i en længere periode (bliver ofte betragtet som almindelig boligudlejning med fuld skattepligt).
Ved professionel eller systematisk korttidsudlejning (fx mange Airbnb-udlejninger), hvor Skattestyrelsen vurderer, at aktiviteten har erhvervsmæssig karakter.

Husk: Går du over bundfradraget, behøver det ikke at blive dyrt – men du skal indberette det og betale skat af det overskydende beløb (eller vælge regnskabsmetoden). Manglende indberetning kan føre til restskat, bøde og renter.

Sådan gør du i praksis: fradragsmetode, beregning og indberetning

Når du udlejer et værelse, skal du vælge én af to metoder til at gøre lejeindtægten op:

Du trækker et årligt bundfradrag fra din samlede lejeindtægt. Fradraget fastsættes af Skattestyrelsen hvert år (2024: DKK 31.500).
Er din lejeindtægt under bundfradraget, er hele beløbet skattefrit, og du behøver som hovedregel ikke indberette.
Overstiger indtægten fradraget, beskattes kun det overskydende beløb med din personlige skat.
Du kan ikke trække øvrige udgifter fra.

Regnskabsmetoden (faktiske udgifter)

Hele din lejeindtægt er som udgangspunkt skattepligtig.
Til gengæld må du fratrække den andel af dine faktiske boligudgifter, som vedrører lejerens værelse:

Andel af husleje eller boligafgift (eller rente/afdrag ved ejerbolig)
Ejendomsskat, fællesudgifter, el, vand, varme, internet, licens mv.
Vedligeholdelsesudgifter på fællesarealer
Forsikring (indbo/bygning) forholdsmæssigt
Afskrivning på inventar, hvis du udlejer møbleret

Metoden kræver løbende bogføring og kvitteringer, men er fordelagtig, hvis dine udgifter nærmer sig lejeindtægten.

Du kan kun skifte metode, hvis du giver Skattestyrelsen besked senest 1. juli i det følgende indkomstår.

2. Hvad tæller som lejeindtægt?

Husleje (den månedlige betaling fra lejer)
Forbrug (fast aconto eller efterregulering for el, vand, varme, gas)
Møbler/inventar (hvis du opkræver tillæg for møbleret værelse)
Gebyrer fra udlejningsplatforme (f.eks. AirBnB) indgår i bruttoindtægten, inden platformens servicegebyr trækkes fra.

3. Beregning – Trin for trin

Bundfradragsmetoden

Opstil din årlige bruttoløn for værelset (husleje + forbrug + øvrige betalinger).
Træk årets bundfradrag fra.
Er resultatet ≤ 0? Stop her – ingen skat og ingen indberetning.
Er resultatet > 0? Indtast beløbet som “Anden personlig indkomst” i TastSelv.

Regnskabsmetoden

Beregn værelsets andel af boligens samlede m² (fx værelset 12 m² ud af 60 m² = 20 %).
Samle alle boligrelaterede udgifter for året.
Gang udgifterne med værelsets procentdel (20 % i eksemplet).
Træk dette beløb fra årets lejeindtægter.
Er resultatet negativt? Fradraget kan ikke overføres – du beskattes blot af 0 kr.
Er resultatet positivt? Indberet differencen som “Anden personlig indkomst”.

4. Sådan indberetter du i tastselv

Log ind på skat.dk » TastSelv.
Åbn årsopgørelsen (eller forskudsopgørelsen, hvis du vil rette løbende).
Find feltet “Lejeindtægt ved udlejning af værelse i egen bolig”.
Indtast skattepligtig del (ikke hele bruttolejen).
Gem og indsend.

Vælg ikke feltet for “Korttidsudlejning af hel bolig”, medmindre du udlejer hele lejligheden i korte perioder – regler og fradrag er anderledes.

5. Hvornår skal du slet ikke indberette?

Når du bruger bundfradragsmetoden og årsindtægten er ≤ bundfradraget.
Hvis du har valgt regnskabsmetoden, skal du indberette – også hvis resultatet er 0 kr.

6. Gem dokumentationen!

Skattestyrelsen kan bede om bilag op til 3 år efter indkomståret.

Kvitteringer for husleje og forbrugsafregninger
Kredit / MobilePay-overførsler fra lejer
Fakturaer for el, vand, varme, forsikring, inventarkøb mv.
Eventuelle servicegebyrer fra udlejningsplatforme

Bruger du Airbnb eller lignende, indberetter platformen i stigende grad dine indtægter direkte til Skattestyrelsen – men ansvaret for korrekt beskatning er stadig dit.

7. Hurtig tommelfingerregel for studerende

Hvis du udlejer et enkelt værelse og holder lejeindtægten på et moderat niveau, vil bundfradragsmetoden i de fleste tilfælde være nemmest og helt skattefri.
Har du derimod høje driftsudgifter eller et stort værelse i en dyr by, så lav et prøvebudget på begge metoder – det kan hurtigt betale sig.

Juridiske og studierelevante forhold: lejelov, SU/boligstøtte og det praktiske

Som studerende bor du måske i en lejet bolig. Vil du udleje et værelse, kaldes det fremleje. Her gælder Lejelovens § 69-70:

Du må maksimalt fremleje op til 50 % af boligens værelser.
Antallet af beboere (dig selv + lejer(e)) må ikke overstige det tilladte i lejekontrakten eller det kommunalt fastsatte beboelsesrum.
Udlejning af hele boligen kræver udlejerens samtykke og kan højst ske i 2 år, fx under udlandsophold.
Udlejer kan opsige dig, hvis du ikke overholder reglerne – få altid skriftlig tilladelse.

2. Udlejning som ejer eller andelshaver

Har du ejer- eller andelsbolig, bestemmer du grundlæggende selv, men:

Andelsbolig: Tjek foreningens vedtægter – nogle begrænser udlejning og kræver bestyrelsens godkendelse.
Ejerlejlighed/rækkehus: Ejerforeningen kan have husorden, der stiller krav til fx ro-tider og antal beboere.
Du hæfter for lejers adfærd over for foreningen.

3. Skriftlig kontrakt & korrekt husleje

En simpel e-mail holder ikke i Huslejenævnet. Brug Typeformular A9 eller tilsvarende skabelon og sørg for:

Huslejeniveau: Skal være “rimelig” i forhold til boligens stand, beliggenhed og drift. For høje priser kan blive nedsat med tilbagevirkende kraft.
Beskriv fordeling af forbrug (el, varme, internet), indflytningssyn og depositum (maks. 3 måneders leje).

4. Su-fribeløb og boligstøtte

Lejeindtægt tæller som personlig indkomst:

SU: Overstiger din årlige indtægt fribeløbet, skal du betale SU-tilbage. Planlæg udlejningen så du holder dig under grænsen eller selv sætter penge til side.
Boligstøtte: Når du fremlejer, skal du oplyse Udbetaling Danmark om indtægten og at I nu er flere husstandsbeboere – din støtte falder ofte.

5. Praktiske forhold

Indboforsikring: Tjek om din dækker lejerens ting, eller om lejeren skal tegne sin egen.
Husorden & nabohensyn: Gør reglerne klare fra start – støj, gæster, rengøring.
Folkeregisteradresse (BBR): Lejeren skal tilmelde sig på adressen, hvis opholdet varer over 3 måneder.

6. Tjekliste – Undgå de typiske faldgruber

✅ Få skriftlig accept fra udlejer/forening, før du annoncerer værelset.
✅ Brug en standardkontrakt og opbevar al korrespondance.
✅ Sæt huslejen realistisk; sammenlign med lignende værelser i området.
✅ Opdel husleje og forbrug, så skattefradrag og SU-beregning bliver korrekt.
✅ Indberet lejeindtægt i TastSelv – også hvis du mener, du er under bundfradraget, så har du dokumentation.
✅ Tilpas din SU-indkomst og opdater boligstøtte straks ved ændringer.
✅ Sørg for at både du og lejer er dækket af relevante forsikringer.